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物业管理的价值在哪里?

 2020-08-25
物业管理的价值在哪里?
现在买房子除了关心房屋售价,一般还要打听一下物管费;除了体验一下样板房,还要感受一下物管服务。待一切心中有数,才会拍板决定。可以说,物业管理水平成了影响购房“拍板”的相当重要的因素。

那么,物业管理究竟有什么价值?也许有人说答案很简单,你看万科、龙湖嘛,他们的物管“逗是不错”,买他们的房子放心,住起来舒服,买了就会涨价。

也许像我们这样年龄在三十五岁以上的人,对房子的感受比较深。我们从童年、少年到成年后参加工作,受计划经济时代的影响,大多居住环境较差,面积小不说,连厕所等基本生活配套都极度缺乏。那时候,恐怕大多数人对房子的梦想就是有自己的一间卧室、一个厕所,最好还有一个书房,不用与家人挤房间、和邻居抢厕所、有一个读书学习的地方。
上个世纪九十年代中期,当时的国务院总理朱镕基主持推行房改政策,宣告福利房时代的终结和商品房时代的到来。民众压抑了很久的对房子的渴望释放了出来,只要条件许可,一定去买一套有客厅、有卧室、有厕所、有厨房、有阳台、有景观、有物业管理的小区房。稍微年长一点的人都记得重庆当时最有名的几个小区——南方花园、加州花园和锦绣山庄。住在这些小区的人都显得比较“牛”,除了三室两厅或者两室两厅外,进门有保安敬礼,路上有保洁清扫,路灯坏了有维修师傅修理,物管公司还经常搞点活动,发点小礼物。生活起来又方便又有“面子”。那个时期,买房、换房的目的很简单——就是要住得舒服一点。那时的物业管理核心价值就是为业主提供舒适的居住环境和心理满足。在这种指导思想下,重服务轻管理、重服务轻经营、重形式轻实质,物管公司比的是哪家保安帅、服装漂亮、服务态度好、业主关系好,不计成本地投入,提供了远超成本的“超值服务”。
随着社会的发展、经济条件的改善和人民市场意识的觉醒,投资理财观念日益强化,到现在人们买房、换房的目的除了追求住得舒服外,更关心房子买了以后价格能不能上涨、上涨空间有多大,甚至相当一部分人买房就是投资性的,追求增值空间。在这种情况下,物业管理的价值就是为业主创造物业的保值增值空间,同时减少业主持有物业的成本。
 
如何做到既可以创造保值增值空间,又可以减少业主持有物业的成本呢?
笔者曾经在香港参观过一个大型的Shopping Mall(购物中心),看到地面、墙面、扶梯、电梯、发电机、配电设备等硬件设施,给人感觉都是新崭崭的。当问到这里的物管经理,整个物业投入使用多少年?回答让我大吃一惊:已经整整二十年了!更让我吃惊的是它的租金比同地段同类物业高30%,转让价格比同地段同类新建物业都高。而且物管经营收益也比较高,除了入户维修不收费外,公共设施经营收益还会按比例回馈业主,根本不会出现物管收入亏损、需要业主补贴的情况。
 
如此可见,有两个途径可以实现物管现阶段的价值:
一是抓好物业本身的管理,把该管的东西管好。从本质来说,物管公司与业主之间是委托与被委托的契约关系,标的就是道路、景观、设施、设备等小区共有财产。业主把这些共有财产委托给物管公司管理,要求物管公司管好,不能让共有财产受损失,更要让它保值增值,这是物业管理最核心的任务。物业管理这个“舶来品”的英文原是Property Management,现在行业中把物业管理改称物业服务其实是不妥当的,这实际上恰恰背离了物业管理公司的实质任务。
同时,一个物业管理公司的核心价值也体现在对共有设施设备的管理水平和管理能力上,只有具备专业的人才、规范的制度、先进的工具,才能达成这个目的,这也是物业管理公司、物管从业人员赢得同行和社会尊重的最重要之处。只有足够专业才具有社会分工的不可替代性;因为具有不可替代性,才有社会价值;因为有价值,所以这个行业或公司才重要。
二是抓好物业经营工作,首先不亏损,其次有利润。对业主而言,物业管理是一辈子的事情,无论在房屋销售期间有开发支撑提供了多少“超值服务”,一旦开发商结束“供养”都需要业主来“埋单”,没有一个业主愿意接受一个亏损的物管公司,天天想着为它的亏损“补洞”。究其实质而言,业主和物管公司之间的关系是一种经济关系,业主付钱,物管公司提供服务,要让业主真正满意就是让他放心“消费”,不能提心吊胆地享受服务。目前,开发商在前期为了销售提供“超值服务”确实是一种普遍现象,但物管公司迟早且必须加强自身的经营能力,通过拓展经营思路,采取多种方式,做好物业经营。通过物业经营,避免物管公司亏损,逐步盈利,实现物业保值增值的目的,不增加业主持有物业的负担。
由此可以确定物管公司经营的基本路线是:以物业的管理为基础、物业的经营为开拓手段,通过物业服务“锦上添花”,以此实现物业管理的良性持续发展。


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