策点调研集团旗下垂直研究公司
威尔洞察
热门观点
首页 > 威尔洞察 > 威尔洞察 > 正文
物业费,应全面放开,施行市场调节价

 2020-08-25
物业费,应全面放开,施行市场调节价
所谓“前期物业管理阶段”,众所周知是指在一个物业项目(小区)业主大会成立并选聘物业服务企业前的阶段。与此相对应,我们可以把业主“当家作主”的阶段称为“后期物业管理阶段”。之前,国家发改委所发《通知》的文字表述似有些言不由衷或含糊其辞,细看几遍笔者才明白:“放开价格”(收费标准)的不包括“前期物业管理服务阶段”,那自然只能是指“后期”阶段了!我们只要理性、认真地思考一下,就会心生疑问:这是不是搞错了?!


其一,根据《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规的立法原则和精神,一个住宅小区在开发商将房屋全部卖出、业主大会合法成立并选举产生业主委员会后,包括“选聘”乃至是否“选聘”物业服务企业来管理和服务小区,确定什么标准的物业费等关系到业主切身利益的事项,均属业主“私权利”的领地,行政公权力不能“越界”干涉或曰“多管闲事”。而事实上也是如此:小区业主委员会代表全体业主,无论是采取公开招标、邀请招标还是其他形式来挑选“管家”,或是一个规模不大的小区的业主大会决定不请“物业”而自行管理(深圳就有这样成功运作的例子),这些都完全是业主权利的体现,“发改委”有关成立业主大会以后才能“放开价格”的“意见”对他们而言有何意义呢?
其二,应该鼓励竞争、推动物业费“市场调节价”形成的恰恰应该是“前期物业管理阶段”。《物业管理条例》第二十四条明确规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业……”。而价格竞争通常都是招投标项目评判优劣胜负的核心之一,只有如此才可能最终得到对用户(业主)方最为有利的结果。试举一例:一个建筑面积达20万m2 、总户数2,000户的高层住宅小区,通过公开招标来优选“物业”,如果有5家、甚至10家合资格的物业公司来竞标的话,他们各家的投标报价包括最终中标方的中标价,一定是根据“用户需求”和物业项目的综合情况,进行认真测算而得出的具体的、个别的“单价”,而不会是、也不应该是“照套”或“参照”某个的“政府指导价”,这难道有什么不正常吗?
其三,必须特别指出,“前期物业管理阶段”更应该引入和执行“市场调节价”、摒弃“政府指导价”,还有一个重要的原因和理由:无论通过何种方式选聘物业公司以及确定或形成某一物业费标准(价格),该物业的开发建设单位实际上都是在“替别人做主”——因为开发商的房子都是要卖的,最终“接受服务”和“买单”的是购房业主!鉴于这种特殊的情况和重要的理由,作为政府行政主管部门,笔者以为更应该鼓励、监督“前期”的物管服务市场公平竞争,从而形成较为合理的、具体项目的、个别的而不是统一的物业费标准(单价),维护业主的正当权益,而不是固守“政府指导价”的藩篱,客观上“保护”开发商的利益。根据笔者多年来对地产和物业管理两大关联行业的观察,的确存在这样的情况和事实:一家开发商如果下属有“自己的”物业公司,开发商考虑到“物业”未来接管自己开发的项目的收益,往往倾向于物业费往“政府指导价”较高一档标准“靠”;而有些开发单个楼盘的“项目公司”,又不打算自己来做物业管理的,则多将物业费压得过低以利于“售楼”……至于他们如何主导、完成其招标及“审批备案”的过程,相信“你懂的”,此处打住。


Copyright © 2014-2020  广州威尔咨询有限公司  Inc. All rights reserved.
公司地址:广东省广州市番禺区巨大产业园11栋7楼    |    电话:020-84789910 手机:18306616272 陈先生     |    网址:www.wellresearch.cn 
网站ICP备案号:粤ICP备17147992号-1