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物业管理行业趋势简析

 2021-10-25
物业管理行业趋势简析

 伴随着我国城镇化率的提升速度放缓,房地产行业价值链重心由前端开发逐渐向后端运营管理转移。在提出“共同富裕”的时代背景下,随着人口老龄化程度加深、居民消费升级、服务消费意识觉醒,物业服务作为劳动密集型和服务消费型行业,在提供就业岗位方面具备较大潜力,利于提升居民服务消费意识,以及提高劳动报酬率在初次分配中的比重;未来行业发展速度有望加快,发展空间有望进一步扩大。


政策面持续友好,规范标准利于物管行业长期良性发展

      新冠疫情以来,物业企业作为社区基层治理体系中的重要一环,其重要性获得了社会各界的充分认可,习总书记在给郑州圆方集团全体职工的回信中充分肯定了物业服务企业的积极作用,中央和地方政府持续出台物业服务行业支持政策。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确“十四五”时期要提高劳动报酬在初次分配中的比重,完善工资制度,健全工资合理增长机制,着力提高低收入群体收入。

      在当前共同富裕的时代背景下,随着人口老龄化程度加深、居民消费升级、服务消费意识觉醒,物业服务作为劳动密集型和服务消费型行业,在提供就业岗位方面具备较大潜力,利于提升居民服务消费意识,以及提高劳动报酬在初次分配中的比重;未来行业发展速度有望加快,发展空间有望进一步扩大。


社会治理基层砥柱,四大趋势深化演进


行业定位:社会治理基层砥柱 

      自 1998 年住房货币化改革起至 2018 年的二十年中,房地产开发在整个宏观经济和国民生活中一直占据着极其重要的位置。而作为配套部门和服务部门,物业管理一直从属房地产开发,服务于房地产产业链的发展,其经济性价值不明显,且多属于成本部门,作为房地产开发企业的附属业务存在。“开发商为了提高销售利润,通过优质物业管理提高房屋在购房者心中的品质感和美誉度,建立良好的口碑和品牌。但由于物业管理的微利性及较差的独立性,部分房企长期对物业管理部门/分公司进行持续高额补贴,保障服务质量和稳定性”,“近期,原附属于房企的物业子公司纷纷脱离母公司上市,增加外拓项目比例,扩大管理规模,逐步朝向规范化、市场化方向发展。时移世易。当前,整个经济发展方式处于转型过程中,决策层提出要更加重视人的全面发展,重视城市治理水平,重视人民的美好生活,这对房地产业和物业服务都提出了更高的要求。近年来物业服务行业在社会治理中的重要性持续提升,物业服务公司逐步成为了重要的社会服务性功能支柱,在国家社会治理中起到了重要的基层支撑力量。


增值服务:社区多样化需求的深度挖掘

      业主增值服务是物管公司增加营业收入,提升经营能力,维持毛利率,最值得深度挖掘的营收板块。当前,物业服务公司深挖社区消费潜力,全方位全时段的围绕业主日常生活拓展经营范围。上市物管公司的社区增值服务(业主增值服务)的主要细分子类目包括:家政服务、美居服务(拎包入住)、社区传媒、房屋经纪(租售)、公共空间管理、社区零售(社区团购)、社区便民、停车场及充电桩、养老护理服务等。

图:社区(业主)增值服务的大类及细项

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资料来源:光大证券


资本市场:行业头部效应明显,物管公司上市门槛提升

      2021 年初至今,共有 12 家物管企业登陆资本市场;其中,大多为中小型物业管理企业,也不乏星盛商业、中骏商管等“小而美”的特色商管物业公司。

      2021 年 5 月,香港交易所公布了有关主板上市盈利要求的新规,决定将主板的盈利规定上调 60%,并规定最近一个财务年度盈利不低于3500万港币及前两个财务年度不低于4500万港币。同时,港交所表示该标准将于2022 年 1 月 1 日起生效,这也意味着,今年是众多小型物企最后的上市窗口期,后续物管企业上市门槛提升。


市场定位:行业定位明确,发展空间广阔,四条主线成主流 

      物业行业定位“社区治理基层支柱”,各级政府政策支持力度较强,“优质优价”利于拓展行业整体发展空间,从行业发展趋势和公司资源禀赋出发,行业分为四条主线。

      1)第一主线:输出管理和资源的平台类公司,如碧桂园服务,建议关注绿城服务、雅生活服务,融创服务、金科服务;

      2)第二主线:追求规模迅速提升的成长性强物企,如建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务;

      3)第三主线,收费水平高利润弹性大的专业商办管理物企,如新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企;

      4)第四主线:资源禀赋突出央企,如中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余。


行业风险:

      1.人工成本风险。人工成本占物业服务企业营业成本比重较大,如果最低工资水平上涨过快,将导致行业毛利润率水平受到挤压。

      2.增值服务拓展风险。非业主增值服务方面,目前仍较大程度上与开发商业务相关(如案场、协销)。对于业主增值服务,多类商业模式正在探索中,盈利水平和竞争格局尚未清晰,未来存在一定的拓展风险。

      3.关联方依赖风险。部分具有开发商背景的物业服务企业中,多数在管面积来自于关联方开发商。如开发商业务受阻或改变策略,将导致物业服务企业在的合约面积拓展增速面临下滑的风险。

      4.外包风险。外包成本占营业成本比重呈逐年上升趋势,如果在外包业务质量方面无法有效控制,将对物业服务企业的品牌形象和业主满意度构成风险。


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