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物业管理行业现存的5大问题

 2021-10-27
物业管理行业现存的5大问题

物业管理行业存在问题及解决思路建议

 

物业管理行业自1981年成立第一批物业企业始至今已走过三十几年的岁月。随着国家住房制度的改革和人民生活水平的提高,物业管理行业得以迅速的发展。在传统的物业管理和新的管理制度以及方式下,物业管理行业存在诸多问题,现就我们了解的情况主要如下:


一、每年不断上涨的人工费用与多年不变的物业费不成比例的问题。


物业管理行业是一个人员密集型行业,主要从事的工作均为现场人员操作,工作人员数量众多是所有物业服务企业无法回避的问题。全国各地普通住宅小区现在仍大多执行当地物价局十年前制定的标准,文件对物业费有最高收费标准,多年没有变动。


尽管最低工资标准、社保的最低缴费数额已由2000年至今,各地都上调1.5至5倍不等;以一个普通住宅小区50名物业工作人员计算,仅以最低工资和最低社保缴纳标准计算仅人工成本一年就上涨了近百万元(不包含物料及其他费用涨价情况),但物业企业的收费标准执行的政府指导价,却十年了分文未动。这就给物业服务企业造成了非常大的困境。


因为缺乏相应的物业费上调机制,业主不同意上调物业费,就造成了“一价定终身”的情况。


建议:是否可由相关部门组成调查组,对现行物业企业的成本、支出进行全面调研,制定出新的政府指导价,并结合每年的工资及社保缴费标准确定适合的价格调整机制,可以做到物业费的涨幅适应不断上涨的费用,保证业主对物业管理的基本需求。


二、物业公司承担了太多的额外职责。


物业服务企业与业务是通过物业服务合同确定的合同双方的责任主体,是依据物业服务合同为业主提供公共部位的服务的。


虽然已出台了相关的法律法规明确了各相关职能部门的责、权,但依然存在水、电无法移交;物业管理区域内的执法成真空状;车辆乱停乱放;开发遗留问题诸多,特别是涉及到人身安全的消防与电梯的设备设施的配置、验收、移交、维护保养等工作,由于相关职能单位对问题处理的不及时,业主对相关法律法规不够了解,以不缴或少缴物业费为手段加以抵抗,维修整改的费用根本没有出处,这就造成了物业管理的恶性循环。


建议:明确职责分工。建立由物业行政主管部门牵头,社区、治安、民政、司法、财政、税务、工商、消防、金融、电力、水务等单位组成的物业管理联席会议制度,按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则,清晰界定相关职能部门的职责分工和管理边界。健全综合执法联动机制,推进公安、城管、环保等综合执法力量进小区,切实破解小区停车难、经营网点扰民、占用消防通道、违法建设等执法困境。


三、物业服务企业纳税偏高问题。


  物业服务企业与保安公司一样,均为劳动密集型企业,员工众多,特别是一线操作人员偏多,这是任何一个物业企业都无法回避的问题。


物业服务企业现在是按普通纳税人缴税,即总收入的6.67%纳税,诚然纳税是每个企业的应尽义务,但对物业企业人工成本占到了总收入的70%以上的企业而言,此种税收严重制约了行业的发展。以与物业服务企业相似的保安企业相比,保安企业实行“差额纳税”,即去除掉人工等及其他必要成本后的纯利润纳税。二者纳税金额差距不言而喻。


建议:1、希望有关部门将物业服务业纳入现代服务业发展规划,参照保安行业的纳税方式对物业服务企业征税。


2、落实物业服务企业享受国家和省里有关现代服务业规定的税收优惠政策,支持其持续发展。对符合条件的小型微利物业服务企业,按规定享受企业所得税优惠政策。一方面,规范物业服务相关收费,凡由政府及相关职能部门承担的费用,不要转由业主或物业服务企业承担。


3、物业管理行业大量安置“4050”人员、农民工等困难群体就业,解决社会剩余劳动力问题,政府是否可以考虑给予税收政策上的优惠或就业补贴,扶持物业行业发展。


四、对物业管理行业的服务及监管措施不到位,物业管理难尽如人意。


自2017年取消物业管理企业资质后,虽然物业管理主管部门实施了项目备案、物业服务企业信用信息管理等一系列措施,但收效甚微。


一方面实行的项目备案制度没有约束力,企业可备可不备,没有强制性,从而具体的物业项目由谁负责无法监管。


另一方面,现在的任何企业可以通过增加营业项目直接从事物业管理服务,因而不仅仅限于物业服务企业在从事物业管理,主管理单位无从知晓企业的具体情况,更无法将该企业纳入到信用信息管理系统中。


正是因为有大量非物业服务企业的涌入,低价竞标现象时有发生,加上物业专业人员的缺失,业务主管部门无法有效监管,物业管理水平无法保证,业主的基本权益得不到有效保障,矛盾会日益加剧。


建议:协调有关部门,制定有效的监管措施。将物业服务企业的信用信息管理与社会信用信息相结合,作为政府采购等招标活动的必要审核内容。


五、缺乏良性的市场竞争环境。


物业服务企业由于入门门槛低、从业人员素质不高、注册便捷等原因受到很多企业的青睐,大家纷纷以营业执照增项为方式参与到物业服务的竞争中来。诚然这一定程度上增加了物业服务的社会关注度,但另一方面,由于专业知识的缺乏和对行业的不熟悉造成的服务不到位,业主怨言颇多。


在政府采购中往往预算价格仅够人员的最低工资和社保费用,企业为能中标项目只能压低报价,这就不得不在日后的服务中减少服务人员、降低服务品质,物业服务质量从何保证。


建议:希望政府职能部门不断加强对物业管理成本的调研,在制定预算时充分考虑项目实际情况,做出符合实际需求的预算,不仅仅是考虑人员最低工资和最低社保,吸收专业人士参与研讨和决策。结合物业服务企业信用管理,探索建立企业信用等级、在管物业项目规模、项目管理服务水平、专业技术人员情况与招投标制度挂钩机制,创造公开、公平、公正的招投标环境。设立较为硬性的门槛,使招投标更加规范,用制度来制约不正当竞争行为,限制乃至杜绝超低价竞标出现的可能性,引导物业管理企业规范经营、有序发展,维护行业的整体利益。积极引导和规范有条件的工厂、医院、学校、商场等公共物业采用招投标方式选择物业服务企业。


综上所述由于各种因素的制约,我市的物业管理行业已经到了举步维艰的时刻,物业管理关系到千家万户的生活,也是社会稳定的重要组成部分。恳请相关部门制定出切实可行的方案,帮助我市物业管理行业走出困境,为广大业主提供安心、放心、开心的生活、工作环境。


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