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浅议物业服务企业未来五大发展机遇

 2022-01-21
浅议物业服务企业未来五大发展机遇

我国物业管理行业历经40年的发展,商业模式迭代蜕变,服务边界不断扩张,行业实现良性发展并逐步走向成熟和完善。当下物业行业集中度越来越高,并随着行业资质取消,门槛降低,物业行业竞争进一步加剧。在市场竞争加剧之下,北大纵横高级合伙人史庭军认为物业服务企业拥有五大发展机遇。

一、城市公共服务领域资源逐步市场化,政府将逐步释出资源,给物业管理行业带来较大增量市场。

国务院办公厅出台《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》提出,明确要求再公共服务领域更多利用社会力量。进一步提高单位后勤服务、城市公共服务质量和效率,加强保障能力,各大单位和政府可集中有限资源发展主业。国家“十四五”规划第三篇第二节中提到,“以提升便利度和改善服务体验为导向,加快发展物业等服务业,加强公益性、基础性服务业供给,扩大覆盖全生命期的各类服务供给。”

城市公共服务领域目前是蓝海市场,资源集中在地方政府手中。随着“机关及企事业单位后勤服务改革”、“公共服务领域鼓励社会资本投资和运营”等政策的推进落实,政府将逐步释出资源,社会力量通过“业务管理专业化”和“服务主体社会化”参与机关后勤服务、城市公共服务领域,给物业管理行业带来较大增量市场,这部分市场处于爆发期前夕。

二、新型城镇化建设,老旧小区改造升级,全域物业兴起,打破空间和服务边界,为物管行业带来新的市场增量空间。

国内房地产市场从增量市场转向存量市场,老旧小区改造项目带动存量物业需求,全域治理带来巨大机会。据住建部2019年5月初步统计,全国共有老旧小区近17万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。国家十四五强调推进以县城为重要载体的城镇化建设,十四五期间完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。老旧小区改造及改造完成,离不开物业服务企业的运营维护。一是老旧小区改造涉及基础设施修缮、配套设施完善、居住功能提升及加装电梯和绿化节能改造等完善类改造;二是改造完成后,对物业服务的质量和专业性的要求提升。

新型城镇化改革下,全域物业兴起,综合运营能力强企具备机会。从当前物业服务企业实践经验来看,“全域物业”可以理解为一个“大物业”的范畴,全域化物业管理是一种创新的社会治理模式,其本质是打破空间、地域、服务范围限制,从有围墙的区域扩展到无边际的服务,是小区物业管理模式的一种延伸。其管理范围可以是一个城区、一个街道,辖区内的小区、道路、公园、绿地等均可纳入物业管理范畴,市场空间广阔。2020年,城乡社区支出19917亿元,2021年上半年城乡社区支出9732亿元,结合服务范围与全域物业定义,全域物业万亿市场空间待瓜分。随着新型城镇化上升至国家战略,城市精细化治理、加快城市更新、乡村治理等要求的提出,全域物业也不断扩大其城市服务板块,具有较好成长性。

三、随着居民消费升级,人均可支配收入持续增加,打开物业行业增值服务新空间。

物业行业的本质是满足客户不断增长的需求,满足人们对美好生活的需要。消费升级使社会对优质的物业服务需求激增,物业管理管理价值得以再次凸显。

消费升级提高居民高品质物业服务的需求。例如,居民要求物业公司提供有温度、有质量的服务,而非刻板机械的管理;居民需求更加多元化、个性化,要求物业公司能够精确的满足需求;居民要求物业公司能够精准应对突发疫情等应急情况,减少“一刀切”现象。物业服务高品质需求有利于行业良性发展。物业企业通过提高服务品质,有利于形成公司品牌溢价,增强客户粘性。大型物业公司以高品质服务为切入点,构筑针对新进入者的行业壁垒,避免陷入中小物业公司低价恶行竞争环节。
消费升级为增值服务带来需求。在物业服务市场下沉过程中,物业服务已从基础物业服务向多元化增值服务延伸,物业服务范围正持续扩充至养老、教育、房屋租赁、社区电商等多个业务。经济增长带动居民对生活增值服务需求增加。此次疫情催化了社区经济的崛起,城镇居民对“家门口”服务需求增多,增值服务需求提升。增值服务具有更强的盈利能力,将提升物业行业利润。2021H1 11家主流物企社区增值服务收入78.5亿元,同比增113.2%,毛利润33.7亿元,同比增长104.9%;收入占比均值升至18.2%,毛利润占比均值升至26.9%。同时社区增值服务细分赛道持续丰富,现有品类涉及社区传媒、园区空间运营、社区零售、美居、房产经纪等。

四、民法典鼓励业主自治,推动物业行业市场化,为品牌物业带来发展机会。

《中华人民共和国民法典》重新修订,鼓励业主自治,强化业主话语权,推动物业公司提高服务质量。新规提出,业主可以设立业主大会、选举业主委员会,成立条件和程序按照相关法律规定,并接收当地政府部门、居委会指导;业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同;业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应及时告知物业服务人。

新规对物业行业的影响。推动业主委员会成立,强化业主的意愿和诉求,对物业企业品质要求有所提升。解决了物业“决策难”“换届难”的问题。业主不满意物业的服务,能够更换物业,这使得物业企业更加注重物业服务品质。明确了业主权利,针对小区电梯、外墙、停车场出入口等广告投放盈利以及公共停车场的盈利,均归业主所有。业主与物业需要互通小区基本信息,保障物业企业运营透明化。这将导致不规范的物企逐步退出市场,从而为品牌物业服务企业带来更多发展机会。

五、智慧物管科技发展为传统物管企业带来弯道超车机会。

政策支持物企大力发展智慧物业。2020年12月,《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》提出:构建智慧物业管理服务平台,全域全量采集数据,推进物业管理智能化,融合线上线下服务,推进共建共治共享,加强领导统筹推进。2021年1月,《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》提出:加强智慧物业管理服务能力建设,促进线上线下服务融合发展。

科技带动物业行业升级。传统物业企业逐渐摆脱劳动力密集特征,向知识密集型和科技型智慧物业转变。“互联网+物业”服务创新成为发展趋势,通过整合线下线上资源的产业融合培育出新业态,改变传统物业服务运作模式。上市公司在科技创新方面的布局进一步加强,数字化建设成为上市物企募资的第二大用途。物业行业科技创新从提高运营效率、挖掘业主潜在需求、提供多元化个性服务三个方向为上市物企赋能。上市物企可借助资本市场资金优势,引进新技术,从而达到提质增效。
智慧物业管理系统能够解决传统物业存在的信息封闭问题,实行集成物业管理,以更加便捷的方式提供物业通知、报修、访客、生活缴费等服务,提升居民的幸福感,营造舒适的社区生活。随着大数据、物联网、云计算等新一代信息技术的集成应用,智慧物业管理作为新型的物业管理形态,在社区中的渗透率正在不断上升。


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